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1. Tribunal d'instance de Weimar : WEG - pas de droit direct à compensation contre les copropriétaires

Dans son jugement définitif du 13 février 2019 (Az : 5 C 410/18), le tribunal d'instance de Weimar a décidé qu'un copropriétaire de la WEG n'a pas droit à une compensation directe des frais engagés contre ses copropriétaires sans décision de la WEG.

Cela vaut également pour une CEL à deux. Des exceptions ne seraient envisageables qu'en cas d'égalité des voix, lorsqu'il faut partir d'emblée du principe qu'une assemblée générale des copropriétaires ne peut aboutir à une décision.

En l'occurrence, le propriétaire majoritaire avait fait rénover le toit de son propre chef, sans concertation ni décision préalable, et avait ensuite exigé du copropriétaire le paiement de sa quote-part de frais.

Publié dans : Propriété foncière 13/2019, S. 865 / 866 (kommentiert auf S. 837)

2. Le tribunal de grande instance confirme : Les secousses & les bruits d'impact sont courants dans un bâtiment ancien

Par décision du 3 avril 2018 (GZ : 63 S 44/18), le Landgericht Berlin a confirmé le jugement du Amtsgericht Berlin-Spandau du 16 janvier 2018 (GZ : 12 C 229/16).

Les constatations du tribunal d'instance après impression personnelle (visite sur place & simulation d'utilisation), selon lesquelles les effets du bruit sont habituels, n'étaient pas contestables.
La 63e chambre civile du tribunal de grande instance avait également procédé à une évaluation compréhensible :

Certaines vibrations et certains bruits de pas sont habituels et typiques du fait de marcher sur des plafonds à poutres en bois typiques de bâtiments anciens et ne constituent donc pas un défaut.

La demande d'aide judiciaire du locataire pour un appel a donc été rejetée.

3. Dans un bâtiment ancien, les secousses sont courantes

Dans son jugement du 16 janvier 2018 (GZ : 12 C 229/16), le tribunal d'instance de Berlin-Spandau a rejeté la plainte du locataire qui avait fait valoir une nuisance sonore importante due au seul fait de marcher sur l'appartement du dessus après la pose d'un sol stratifié. Le tribunal a souligné, après sa propre visite des lieux avec une simulation d'utilisation détaillée et les explications d'un laboratoire d'acoustique, que (certaines) vibrations dues au passage sur des plafonds à poutres en bois typiques de constructions anciennes sont habituelles et typiques et correspondent donc à la nature de l'appartement.

Lors de la visite des lieux, des bruits de pas dans les chambres et des bruits de chute simulés étaient perceptibles, ainsi que des bruits de vibrations partiels. Il n'y avait toutefois pas de défaut dans l'appartement du locataire plaignant, étant donné que l'appartement ancien avait été loué dans cet état (isolation phonique totalement insuffisante, luminosité et sols et plafonds vibrants dus à la construction).

En outre, le locataire avait réduit le loyer en raison de la prétendue saleté de la cage d'escalier.

Lors de la visite des lieux, le tribunal n'a pas pu constater de taches de salive dans la cage d'escalier inchangée (généralement propre). Même s'il s'agissait de taches de salive, le droit à une réduction de loyer selon le § 536 BGB est exclu, car même dans ce cas, il s'agirait d'un défaut insignifiant ne portant pas atteinte à la qualité du logement.

Berlin, 26. Januar 2018

4. Le tribunal de grande instance confirme : Même en l'absence d'une pleine capacité de discernement, il est possible de résilier le bail d'une locataire bruyante - seule l'incapacité juridique exclut la résiliation du bail

Dans la mesure où la locataire, qui n'est peut-être pas entièrement responsable, ne s'est pas trouvée dans un état de trouble pathologique durable excluant son libre arbitre, elle peut être licenciée légalement en raison de son comportement (p. ex. bruit nocturne constant & insultes de la propriétaire & des voisins).

Le cas: par jugement du 07 mars 2014, le tribunal d'instance de Spandau (Gz : 3 C 122/13, in : GE 2014, 525) a condamné la locataire défenderesse - qui n'était peut-être pas pleinement responsable - à quitter l'appartement en raison de fêtes nocturnes régulières, d'une musique forte et d'insultes, attestées par des procès-verbaux de bruit détaillés du voisinage. Il a souligné que la locataire, toujours bruyante, avait commis un manquement à ses obligations qui rendait le maintien du contrat de location inacceptable pour le bailleur (articles 543, paragraphe 1, et 569, paragraphe 2, du BGB). Le tribunal a souligné que les perturbations nocturnes ou matinales, même si elles ne durent parfois que quelques minutes, réveillent tous les autres locataires et empêchent la poursuite d'un repos nocturne réparateur. Dans la procédure de première instance, l'aide judiciaire avait été refusée en raison de l'inadaptation de la défense juridique et de son caractère toujours sommaire. Un délai d'expulsion selon le § 721 ZPO a été refusé par le tribunal d'instance en raison de l'inacceptabilité d'une attente supplémentaire pour la bailleuse et le voisinage. La locataire aurait eu suffisamment de temps pour chercher un autre logement grâce à la procédure d'aide judiciaire et à la procédure par défaut. La demande cohérente et détaillée remontait à un an auparavant, en mars 2013. La procédure a été considérablement prolongée par la locataire par le biais d'une demande de partialité, d'un recours dans la procédure de frais de justice et d'une fuite en avant dans le défaut de paiement.

Le jugement: en appel, le tribunal régional a finalement confirmé le jugement d'expulsion du tribunal d'instance de Spandau par un jugement du 4 mars 2015 (GZ : 67 S 152/14). Cependant, le tribunal régional avait initialement des doutes sur la capacité de la locataire à ester en justice, a accordé l'aide judiciaire et a décidé de faire procéder à son expertise psychiatrique et médico-légale afin de déterminer si elle était capable de contracter au sens des §§ 104 f. de la loi allemande. BGB ou capable d'ester en justice au sens des §§ 51 f ZPO. L'expertise de 42 pages a clairement établi que la locataire, bien que souffrant de maladies, ne se trouvait pas dans un état de trouble pathologique durable qui exclurait son libre arbitre. Lors de la procédure d'appel, la locataire a invoqué en vain sa prétendue absence du domicile en raison de séjours en clinique au moment des troubles et des confirmations correspondantes de traitement hospitalier. En réalité, la présentation de preuves détaillées par la propriétaire a permis de convaincre le tribunal que la locataire avait toujours interrompu le traitement stationnaire qu'elle avait l'intention de suivre et qu'elle était revenue dans l'appartement en perturbant massivement les lieux (cf. sur la nécessité de fournir des informations détaillées sur la nature, le lieu et l'heure des perturbations liées au comportement, le jugement du LG Berlin du 17.10.2014, in : GE 2015, 323).

Le tribunal régional a toutefois accordé un délai d'expulsion de près de dix mois conformément au § 721 ZPO, car il a été tenu compte, lors de la pesée des intérêts, du fait que la locataire, dont la santé était considérablement atteinte, avait en outre de plus grandes difficultés à trouver un logement de remplacement à des conditions acceptables en raison de sa situation économique. Il a en outre été motivé par le fait qu'il fallait lui accorder plus de temps pour la recherche d'un logement que pour les locataires célibataires, surtout afin de ne pas surcharger la constitution psychique de la locataire défenderesse. Le tribunal régional a estimé, contrairement au tribunal d'instance, qu'un long délai d'expulsion était approprié, comme pour les parents avec enfants.

Berlin, 20. März 2015

5. résiliation du bail d'une locataire toujours bruyante

Le tribunal d'instance de Spandau (Az : 3 C 122/13) a récemment décidé qu'une locataire constamment bruyante, éventuellement atteinte de troubles psychiques, pouvait être licenciée valablement sur la base de protocoles de bruit détaillés établis par le voisinage. Le tribunal a souligné qu'un licenciement efficace est possible même si la personne n'est peut-être pas entièrement responsable.

Le cas: peu de temps après avoir emménagé dans l'appartement il y a quelques années, la locataire a commencé à déranger son voisinage en faisant régulièrement la fête la nuit et en écoutant de la musique à plein volume. Après les avertissements du bailleur, un calme relatif est revenu pendant quelques mois, jusqu'à ce que les troubles reprennent. Lorsque les derniers avertissements n'ont plus eu d'effet, la propriétaire a déclaré la résiliation extraordinaire du bail sans préavis pour cause de troubles massifs de la paix sociale. La résiliation a été réitérée en raison de la poursuite des perturbations massives et également des insultes des voisins après la déclaration de résiliation par la requête, sur laquelle s'appuie le jugement d'expulsion.

Le jugement : par un jugement du 7 mars 2014 - qui n'a pas encore force de loi - le tribunal d'instance de Spandau a estimé, en se référant au règlement de l'immeuble et aux protocoles de bruit détaillés du voisinage, que la locataire, qui faisait constamment du bruit, avait commis une violation de ses obligations qui rendait intolérable le maintien du contrat de location pour le bailleur (§§ 543 al. 1, 569 al. 2 BGB). Le tribunal a souligné que les perturbations nocturnes ou matinales, même si elles ne durent parfois que quelques minutes, réveillent tous les autres locataires et empêchent la poursuite d'un repos nocturne réparateur. Les fêtes bruyantes régulières, presque hebdomadaires, et la diffusion de musique à haut volume ont été considérées comme très importantes, tant par leur nombre que par leur intensité. La locataire défenderesse avait invoqué en bloc, sans succès, des trous de mémoire concernant les procès-verbaux détaillés sur le bruit. Le certificat médical présenté n'a pas non plus été d'un grand secours, car le tribunal a souligné qu'une résiliation valable est possible même pour des personnes qui ne sont peut-être pas entièrement responsables. Ce principe fait écho au jugement du tribunal d'instance de Wedding du 21 juin 2013 (Az : 7 C 148/12), in GE 16/2013, p. 1070 - 1072).

En outre, le tribunal a refusé d'accorder un délai d'expulsion en vertu du § 721 ZPO, car on ne pouvait plus exiger du voisinage concerné qu'il attende quoi que ce soit en raison des nuisances sonores et des insultes. Au contraire, la locataire aurait eu suffisamment de temps pour chercher un autre logement après les indications données dans la procédure d'aide judiciaire (infructueuse) ainsi que par la procédure par défaut.

Berlin, 21. März 2014
Veröffentlicht im Grundeigentum
Nr. 8/2014, Seite 501, Urteilsabdruck Seite 525

6. relancer correctement avec des extraits de compte de loyer

Le moment où les loyers doivent être payés à temps découle régulièrement du contrat de location et, depuis la loi sur la réforme du droit de la location de 2001, il est régi par la loi au § 556 b, alinéa 1 du BGB : Le loyer doit être payé au début de la période de location, au plus tard le troisième jour ouvrable. En cas de non-paiement du loyer, le locataire est en principe en retard de paiement, sans qu'une demande de paiement / une mise en demeure ne soit nécessaire (§ 286 al. 2 n° 1 BGB). Il convient de noter que les week-ends et les jours fériés peuvent retarder l'échéance du loyer. Conformément au § 193 BGB, un « samedi » n'est pas un jour ouvrable, de sorte que le loyer n'est dû qu'à partir du lundi suivant (p. ex. le samedi 3 novembre 2012, conduit à l'échéance du lundi 5 novembre 2012).

Il est toutefois courant et souvent conseillé d'un point de vue économique d'envoyer une lettre de rappel pour les loyers impayés. Certains locataires paient alors ou cherchent à prendre contact avec leur propriétaire pour convenir d'un paiement échelonné.

D'ailleurs, la jurisprudence actuelle considère régulièrement les retards de paiement ou les paiements incomplets comme un manquement non négligeable aux obligations, conformément au § 573 al. 2 n° 1 BGB, et autorise la résiliation du bail après un avertissement qualifié (cf. LG Berlin du 06.12.2011, GE 5/2012, 343 ; BGH du 14.09.2011, GE 1/2012, 57). Comme pour une résiliation, la réception d'un avertissement par le locataire doit être prouvée si nécessaire. C'est pourquoi des témoins appropriés (p. ex. le concierge, l'artisan) devraient déposer la lettre sans enveloppe (afin que les témoins puissent prendre connaissance du contenu) dans la boîte aux lettres et noter la date et l'heure sur une copie de la lettre accompagnée de leur signature. Les bailleurs eux-mêmes ne peuvent pas être témoins de la notification dans le cadre d'une éventuelle procédure judiciaire, car ils sont eux-mêmes parties à la procédure. Les bailleurs ont donc toujours besoin d'un accompagnement approprié pour la notification « légale ».

Lors des rappels de loyer, de nombreux bailleurs/gestionnaires immobiliers envoient, en même temps que le courrier standardisé du logiciel du bailleur ou du gestionnaire, ce que l'on appelle des extraits de compte locatif (aperçus des comptabilisations des paiements de loyer et du loyer à payer).

Ces récapitulatifs constituent des « tableaux d'événements chronologiques » comptables. Pour certains rappels, cela peut toutefois poser problème en raison d'un éventuel délai de prescription. C'est pourquoi, en cas de grande confusion et de paiements effectués il y a longtemps, l'extrait de compte locatif devrait être joint, à titre d'information uniquement, à une lettre de mise en demeure expliquant en détail la situation.

En particulier dans le cas de locataires qui paient de manière irrégulière ou qui, il y a longtemps, ont réduit ponctuellement leur loyer de manière injustifiée, les extraits de compte locatif ne devraient pas être envoyés sans commentaire en guise de sommation. En effet, on fait alors valoir au moyen du relevé une créance qui remonte déjà à un certain temps et qui est soumise à l'exception de prescription de trois ans conformément à l'article 195 du Code civil allemand.

Si, par exemple (comme cela s'est produit récemment dans la pratique), un montant de réduction de loyer datant de 2007 est réclamé de manière standardisée en 2012 au moyen d'un extrait de compte de loyer, cette créance est prescrite après le 31 décembre 2010 (cf. § 199 al. 1 n° 1 BGB) et devient injustifiée dès l'introduction de l'objection. Le bailleur fait ainsi valoir une prétention injustifiée qui, conformément au § 256 al. 1 ZPO, peut en principe être rejetée avec succès par le locataire dans le cadre d'une action en constatation négative (action visant à faire constater qu'une prétention n'existe pas).

Les extraits de compte de location permettent toutefois de désigner précisément les loyers impayés et de suivre les créances. Dans le cadre d'une procédure judiciaire d'injonction de payer, il est par exemple obligatoire, conformément à l'article 690, paragraphe 1, point 3, du Code de procédure civile allemand, de décrire précisément la créance invoquée.

En principe, les différentes créances mensuelles de loyer doivent être détaillées (cf. BGH, arrêt du 17.11.2010, Az. : VIII ZR 211/09). Il faut quasiment partir du principe qu'un locataire a perdu la vue d'ensemble de ses paiements de loyer et qu'il doit pouvoir comprendre, uniquement par le biais d'une injonction de payer, quand tel ou tel loyer n'a pas été payé par lui. Le tribunal doit lui aussi pouvoir comprendre sans ambiguïté les arriérés de loyer exacts et leur composition dans le cadre d'une procédure contentieuse. Des extraits détaillés des comptes de loyers sont ici aussi en principe utiles pour la préparation de la plainte.

Afin d'éviter une éventuelle menace de prescription, les paiements actuels devraient si possible toujours être compensés par les créances les plus anciennes. Selon le § 366 al. 2 BGB, en cas de créances multiples, la dette la plus ancienne et la plus incertaine est éteinte (voir par exemple OLG Düsseldorf du 26.11.2009, point 8, Az. : I-10 U 42/09, 10 U 42/09). Cela suppose que les paiements soient effectués sans détermination, c'est-à-dire, par exemple, sans indication d'un délai de paiement, par exemple lorsque seul le « loyer » est indiqué de manière générale comme objet du virement (mais pas, par exemple, « loyer janvier », car une prestation au sens de l'article 366, paragraphe 1, du BGB a alors été déterminée).

Dans l'exemple ci-dessus de la réduction de loyer (100,00 €) de l'année 2007, une compensation avec le montant restant de la réduction de loyer se poursuivrait à chaque fois lors du prochain paiement de loyer non déterminé. Cela devrait être expliqué dans la lettre de rappel (par exemple : « Conformément à l'article 366, paragraphe 2, du BGB, nous avons compensé votre dernier paiement indéterminé du 15 janvier 2008, d'un montant de 600,00 €, avec le loyer “décembre 2007” qui n'a pas été intégralement payé, de sorte qu'il en résulte une créance résiduelle de 100,00 € pour janvier 2008 » et en continuant en conséquence, la créance résiduelle est toujours « reportée » au dernier mois d'un paiement).

L'extrait de compte locatif peut être joint à la lettre de mise en demeure à titre d'information uniquement. L'objection éventuelle de la prescription dans le cadre d'une procédure de relance plutôt standardisée / automatisée devrait ainsi pouvoir être contrée efficacement. Comme le montre l'expérience, le coût plus élevé en vaut la peine.

Il est toutefois conseillé de ne pas « tolérer » des retards de paiement, même minimes, pendant une longue période. Il convient plutôt de faire valoir ses droits suffisamment tôt (le cas échéant, en même temps qu'une action en justice / une procédure d'injonction de payer pour d'éventuels arriérés issus du décompte des frais d'exploitation ou autres). Si la valeur du litige ne dépasse pas 600,00 €, les tribunaux d'instance peuvent souvent, avec l'accord des parties, clore rapidement les procédures dites « de faible importance » sans audience. Il arrive également que des accords préalables conclus en temps utile avec les locataires en retard (p. ex. accords de paiement échelonné, etc.) conduisent au succès.

Berlin, 08. November 2012
Veröffentlicht im Grundeigentum
Nr. 24/2012, Seite 1676
(Kurzreferat der Juris GmbH erfolgt)

 

Sélection uniquement des notifications de jugement:

1. Landgericht Berlin, Beschlüsse vom 04. August und 29. September 2015 - 63 S 112/15: Bestätigt: Kein Mietmangel bei geringer Luftbelastung mit Asbestfasern. Veröffentlicht in: Grundeigentum 03/2016, S. 161, 197

2. Amtsgericht Schöneberg, Teil- und Schlussurteil vom 12. März 2015 – 2 C 86/14: Kein Mietmangel bei geringer Luftbelastung mit Asbestfasern. Veröffentlicht in: Grundeigentum 03/2016, S. 161, 197

3. OLG Naumburg, Beschluss vom 17.04.2013 - 12 W 36/13: Keine Termingebühr bei Klagerücknahme im schriftlichen Vorverfahren. Veröffentlicht in: NJW-RR 14/2013, Seite 896

4. AG Berlin-Mitte, Urteil vom 06. September 2012 - 27 C 30/12: Mieter hat keinen Anspruch auf eine Sicherung vor Einbruch, die über das bei Vertragsabschluss vereinbarte Maß hinausgeht. Auch eine leicht verzogene doppelflügelige Wohnungseingangstür ist vertragsgemäß. Veröffentlicht in: Grundeigentum 19 /2012, Seite 1325 - 1326

Sowie:
Die beiden Enquete-Kommissionen des Deutschen Bundestages zur SED-Diktatur: ein kurzer Abriß, in: Recht und Politik, Nr. 36 (2000), S. 62 - 62